在英国做房东收房租听上去既清闲又有可观的收入，应该是很多宝宝攒钱在英国买房子的动力之一吧。其实，我们眼中在家躺着数钱的“人生赢家”也有可能会遇到不良租客哦，比如故意不交房租，不履行房客义务等等。在这种情况下，英国房东想要收回房产（Repossession）必须遵守一些法律法规，特别是疫情期间，个别租户还会故意利用临时政府法规拖欠租金，这时想要驱赶房客更要遵循一定的法律程序，有时还要寻求律师帮助。下面委员就给大家详细介绍下英国房东收回房产有哪些合理原因、应该遵循的步骤以及必知的法律条款，正在发愁怎么收回自己房产的房东快往下看吧！

 

 

收回房产的有效理由有哪些？

 

 

促使房东收回房子的原因有很多，在某些情况下，收回已经出租的房屋显得很必要，例如：

 

• 房客拖欠租金，这是最常见的一种；

• 房客没有履行《租赁协议》中规定的义务；

• 房客表现出了反社会行为（Anti-Social Behaviour），如高分贝噪音、在墙上涂鸦等影响到其它住户的持续性行为；

• 房东的个人原因，如想自己搬进去住，等等。

 

 

英国房东想要收回房产并索回租金欠款，该怎么办？

 

 

英国法律明确禁止房东自行驱逐房客，想要收回房产，必须遵循一些法律程序。如何计算拖欠租金、如何起草驱逐通知以及如何让租客按照通知执行这些都是相对复杂的操作，需要专业的法律知识。如果发送给租客的“通知”有错误，比如欠租的计算不准确，继而导致“通知”中要求房客搬出的日期，以及最早能够提起驱逐诉讼的日期错误，那么即使房东静待通知到期后启动法庭程序，也仍旧会面临被法庭驳回请求的情况。这时，房东可能白白付出了几个月的时间成本，并且需要把相关通知程序从头再进行一次。因此，最好的做法是由律师起草这类通知，他们也会协助房东以正确的方式向租户下达这类通知。

 

请注意，“通知”的有效送达是收回房产的重要部分，也是必须满足的条件，而专业的律师也会给房东相关的建议来确保“通知”的送达，避免租客有意逃避而说自己从来没收到“通知”的情况出现。总结来说，房东如果想要驱逐房客收回房产，寻求专业的法律协助非常重要。

 

 

房东应该遵循什么步骤收回房产？

 

 

第一阶段：房东可以根据1988年《住房法》（Housing Act 1988）第8条或第21条规定向租客发出通知，并规定你希望租户离开的日期。

 

由于新冠疫情影响，英格兰政府规定，从2020年8月29日至2021年3月31日，大部分的房东需要至少给租户6个月的通知期限（Notice Period）搬出。这项规定在全国封禁时期（National Lockdown）也适用。但是在某些前提下，房东可以给房客比较短的通知期限，其中包括房客表现出反社会行为（包括制造骚乱），做出虚假陈述，以及拖欠至少6个月租金等情况。

 

关于“第8条通知”（S.8 Notice）和“第21条通知”（S.21 Notice）

 

房东可以根据1988年《住房法》第8条或第21条规定给租客发出通知，要求其搬离房产。这两条规定在行业内一般被称为“第8条通知”和“第21条通知”，是与收回房产相关的条例。那么这两者的具体内容分别是什么？有什么区别？房东如何选择使用呢？

 

“第8条通知”：如果房东打算使用下表中的理由收回房产，可以使用并发送给房客“第8条通知”。简单来说，只有在法律规定的特定情形出现时，比如在疫情期间最常遇到的——房客拖欠租金，房东才可以使用“第8条通知”。房东要想发出“第8条通知”，必须使用法律规定的标准表格（Form 3）——“关于对短期固定租约房屋的占有权索回通知”表格（Notice Seeking Possession of a Property Let on an Assured Tenancy or an Assured Agricultural Occupancy）。

 

以下是由1988年《住房法》附录2所列出的，可以使用“第8条通知”的17条理由，以及他们所需要给房客的“通知期限”在疫情影响下的变化。

 

 

目前受到疫情影响，“第8条通知”的通知期限与之前有很大的不同。具体就欠租这一理由来讲，如果拖欠的租金少于6个月，则通知期限将至少为6个月，这意味着从发出“第8条通知”之日起，房东必须等待至少6个月的时间才能向法院申请启动收回房产的法庭程序。 而同样由于疫情的影响，法院的处理时间相对以前也会变慢。 但是，如果房客拖欠超过6个月的租金，则“第8条通知”的期限将缩短为4周，意味着房东在4周之后就可以启动法庭程序。

 

“第21条通知”：与“第8条通知”相比，“第21条通知”的使用相对灵活，它并不需要出现如上述“第8条通知”的那些规定情形，不需要房客有过失行为，只要房东想要收回房产时即可使用。但是房东使用“第21条通知”时，“通知期”最早只能在定期租约结束之时到期，也就是说在定期租约中，房东最早也只能让租客在租约到期后离开。不定期租约无此规定。与“第8条通知“一样，受疫情影响，从2020年8月29日之后直到2021年5月31日， ”第21条通知“给房客的”通知期“最少为6个月。除此之外，“第21条通知”的使用需要满足一些特定的前提条件。下面是一些无法使用“第21条通知”的情况：

 

• 距租期开始不到4个月;

• 该房产属于HMO（多人居住房屋：House in Multiple Occupation），但没有HMO许可证；

• 租户的押金没有存入第三方押金保护机构；

• 市政厅曾在过去6个月中发出通知，宣布将要对此房产进行紧急修缮，或要求房产主对房产进行改造维修；

• 房东未向租户提供房屋的能源绩效证书（Energy Performance Certificate）、煤气安全证书（Gas Safety Record）以及市政厅提供的《租房指南》（How to Rent Guide）。

• 房东收取了房客在法律规定下不合法的款项，至今还没有还给租客。

• 没有使用法定的标准表格——Form 6a。

 

以上内容针对英格兰地区，威尔士会有一些不同的规定，欢迎大家查询确认。

 

第二阶段：向法院提起收回房产的诉讼请求

 

如果租客没有在“通知”中规定的日期前离开，房东们可以向法院申请房屋占有令（Possession Order）。租客接下来有机会向法院提出抗辩（Defence），在抗辩中，租客可以提出为何法院不应该下达房屋占有令的理由和依据，或是认可房东房屋占有的权利但请求法庭宽限自己多一些时间来搬出。

 

受疫情影响，目前所有的此类案子，法院都会要求房东和房客提供自己受到新冠疫情影响的情况，来确保法庭做出的是合理，公平而充分的决定。因此，请律师提供这方面的建议是非常有必要的。

听证会后，若顺利满足了相应的要求，法官则会下达一个正式的占有令，其中会给租客一些时间来让他自愿搬出。

 

 

【参考链接1】【参考链接2】