Red Scarf | 你必备的英国指南 – 折扣、购物、旅游、餐厅、签证

最新英国生活攻略life

英国房东必读:疫情期间想要收回房产应该怎么办?

在英国做房东收房租听上去既清闲又有可观的收入,应该是很多宝宝攒钱在英国买房子的动力之一吧。其实,我们眼中在家躺着数钱的“人生赢家”也有可能会遇到不良租客哦,比如故意不交房租,不履行房客义务等等。在这种情况下,英国房东想要收回房产(Repossession)必须遵守一些法律法规,特别是疫情期间,个别租户还会故意利用临时政府法规拖欠租金,这时想要驱赶房客更要遵循一定的法律程序,有时还要寻求律师帮助。下面委员就给大家详细介绍下英国房东收回房产有哪些合理原因、应该遵循的步骤以及必知的法律条款,正在发愁怎么收回自己房产的房东快往下看吧!

 

 

收回房产的有效理由有哪些?

 

 

促使房东收回房子的原因有很多,在某些情况下,收回已经出租的房屋显得很必要,例如:

 

• 房客拖欠租金,这是最常见的一种;

• 房客没有履行《租赁协议》中规定的义务;

• 房客表现出了反社会行为(Anti-Social Behaviour),如高分贝噪音、在墙上涂鸦等影响到其它住户的持续性行为;

• 房东的个人原因,如想自己搬进去住,等等。  

 

 

英国房东想要收回房产并索回租金欠款,该怎么办?

 

 

英国法律明确禁止房东自行驱逐房客,想要收回房产,必须遵循一些法律程序。如何计算拖欠租金、如何起草驱逐通知以及如何让租客按照通知执行这些都是相对复杂的操作,需要专业的法律知识。如果发送给租客的“通知”有错误,比如欠租的计算不准确,继而导致“通知”中要求房客搬出的日期,以及最早能够提起驱逐诉讼的日期错误,那么即使房东静待通知到期后启动法庭程序,也仍旧会面临被法庭驳回请求的情况。这时,房东可能白白付出了几个月的时间成本,并且需要把相关通知程序从头再进行一次。因此,最好的做法是由律师起草这类通知,他们也会协助房东以正确的方式向租户下达这类通知。

 

请注意,“通知”的有效送达是收回房产的重要部分,也是必须满足的条件,而专业的律师也会给房东相关的建议来确保“通知”的送达,避免租客有意逃避而说自己从来没收到“通知”的情况出现。总结来说,房东如果想要驱逐房客收回房产,寻求专业的法律协助非常重要。

 

 

房东应该遵循什么步骤收回房产?

 

 

第一阶段:房东可以根据1988年《住房法》(Housing Act 1988)第8条或第21条规定向租客发出通知,并规定你希望租户离开的日期。

 

由于新冠疫情影响,英格兰政府规定,从2020年8月29日至2021年3月31日,大部分的房东需要至少给租户6个月的通知期限(Notice Period)搬出。这项规定在全国封禁时期(National Lockdown)也适用。但是在某些前提下,房东可以给房客比较短的通知期限,其中包括房客表现出反社会行为(包括制造骚乱),做出虚假陈述,以及拖欠至少6个月租金等情况。

 

关于“第8条通知”(S.8 Notice)和“第21条通知”(S.21 Notice)

 

房东可以根据1988年《住房法》第8条第21条规定给租客发出通知,要求其搬离房产。这两条规定在行业内一般被称为“第8条通知”和“第21条通知”,是与收回房产相关的条例。那么这两者的具体内容分别是什么?有什么区别?房东如何选择使用呢?

 

“第8条通知”:如果房东打算使用下表中的理由收回房产,可以使用并发送给房客“第8条通知”。简单来说,只有在法律规定的特定情形出现时,比如在疫情期间最常遇到的——房客拖欠租金,房东才可以使用“第8条通知”。房东要想发出“第8条通知”,必须使用法律规定的标准表格(Form 3)——“关于对短期固定租约房屋的占有权索回通知”表格(Notice Seeking Possession of a Property Let on an Assured Tenancy or an Assured Agricultural Occupancy)。

 

以下是由1988年《住房法》附录2所列出的,可以使用“第8条通知”的17条理由,以及他们所需要给房客的“通知期限”在疫情影响下的变化。

 

理由

疫情前通知期限

(2020年3月26日之前)

修改后的通知期限

2020年3月26日至

2020年8月28日

修改后的通知期限

2020年8月28日之后)

强制执行(若满足以下理由,法官必须同意房东收回房产)
1.房东想要搬进自己的房产居住 2个月 3个月 6个月
2.未按时偿还按揭贷款导致房屋被收回 2个月 3个月 6个月
3.房屋用于低峰期假日出租 2周 3个月 6个月
4.房屋被教育机构租给学生 2周 3个月 6个月
5.房屋被神职人员租用 2个月 3个月 6个月
6.房屋毁坏/重建 2周 3个月 6个月
7.房客死亡 2个月 3个月 3个月
7a.房客有反社会行为

4周(周期性租期)

1个月(固定租期)

3个月

4周(周期性租期)

1个月(固定租期)

7b.房客失去在英国租房的权力 2周 3个月 3个月
8.通知期限或是租住期间有严重拖欠房租行为 2周 3个月

a.4周(拖欠至少6个月房租)

b.6个月(拖欠房租不足6个月)

酌情处理(若满足以下理由,由法官裁决是否下达房产占有令)

9.租客有其余的住处 2个月 3个月

6个月

10.在“通知”下达及房屋占有令执行期间有拖欠租金行为 2周 3个月

a.4周(拖欠至少6个月房租)

b.6个月(拖欠房租不足6个月)

10.有持续迟交租金的行为 2周 3个月

a.4周(拖欠至少6个月房租)

b.6个月(拖欠房租不足6个月)

12. 违反租约条款 2周 3个月

6个月

13.租客破坏房产 2周 3个月

6个月

14.危害/骚扰行为,将房产用于不合法/不合乎道德标准的用途 下达“通知”后可要求房客马上搬出 3个月

下达“通知”后可要求房客马上搬出

14A. 家庭虐待行为(仅适用于社会福利房,且受害方已永久离开该房产) 2周 3个月

2周

14A. 制造骚乱 2周 3个月

2周

15.租客毁坏家具 2周 3个月

6个月

16.失业 2个月 3个月

6个月

17.虚假报告 2周 3个月

2周

 

目前受到疫情影响,“第8条通知”的通知期限与之前有很大的不同。具体就欠租这一理由来讲,如果拖欠的租金少于6个月,则通知期限将至少为6个月,这意味着从发出“第8条通知”之日起,房东必须等待至少6个月的时间才能向法院申请启动收回房产的法庭程序。 而同样由于疫情的影响,法院的处理时间相对以前也会变慢。 但是,如果房客拖欠超过6个月的租金,则“第8条通知”的期限将缩短为4周,意味着房东在4周之后就可以启动法庭程序。

 

“第21条通知”:与“第8条通知”相比,“第21条通知”的使用相对灵活,它并不需要出现如上述“第8条通知”的那些规定情形,不需要房客有过失行为,只要房东想要收回房产时即可使用。但是房东使用“第21条通知”时,“通知期”最早只能在定期租约结束之时到期,也就是说在定期租约中,房东最早也只能让租客在租约到期后离开。不定期租约无此规定。与“第8条通知“一样,受疫情影响,从2020年8月29日之后直到2021年5月31日, ”第21条通知“给房客的”通知期“最少为6个月。除此之外,“第21条通知”的使用需要满足一些特定的前提条件。下面是一些无法使用“第21条通知”的情况:

 

• 距租期开始不到4个月;

• 该房产属于HMO(多人居住房屋:House in Multiple Occupation),但没有HMO许可证;

• 租户的押金没有存入第三方押金保护机构;

• 市政厅曾在过去6个月中发出通知,宣布将要对此房产进行紧急修缮,或要求房产主对房产进行改造维修;

• 房东未向租户提供房屋的能源绩效证书(Energy Performance Certificate)、煤气安全证书(Gas Safety Record)以及市政厅提供的《租房指南》(How to Rent Guide)。

• 房东收取了房客在法律规定下不合法的款项,至今还没有还给租客。

• 没有使用法定的标准表格——Form 6a

 

以上内容针对英格兰地区,威尔士会有一些不同的规定,欢迎大家查询确认。

 

第二阶段:向法院提起收回房产的诉讼请求

 

如果租客没有在“通知”中规定的日期前离开,房东们可以向法院申请房屋占有令(Possession Order)。租客接下来有机会向法院提出抗辩(Defence),在抗辩中,租客可以提出为何法院不应该下达房屋占有令的理由和依据,或是认可房东房屋占有的权利但请求法庭宽限自己多一些时间来搬出。

 

受疫情影响,目前所有的此类案子,法院都会要求房东和房客提供自己受到新冠疫情影响的情况,来确保法庭做出的是合理,公平而充分的决定。因此,请律师提供这方面的建议是非常有必要的。

 

第三阶段:法庭审阅,法院听证会,下达房屋占有令

 

 一般来说在法院受理房东的案件后,法庭会首先规定一个“审阅日”,让法官来过目所有文件材料和证据,并作出是否会举行一个正式听证会的决定。

 

听证会后,若顺利满足了相应的要求,法官则会下达一个正式的占有令,其中会给租客一些时间来让他自愿搬出。

 

如果房东只打算让房客离开房产而不追究欠租,就可以基于“第21条通知”来使用法院的“加速程序”(Accelerated Procedure)。

 

第四阶段:申请“房屋占有令执行书”(Warrant of Possession)

 

如果获得了“房屋占有令”,但是租客仍然没有在占有令规定的日期前离开,房东就可以向法院申请“房屋占有令执行书”,让法庭的执行官对拒绝离开的租客进行驱逐。

 

【参考链接1】【参考链接2】

 

遇到房屋纠纷时如何寻求法律帮助?

 

英国律师

 

 

前面委员提到,无论是房东还是房客,在遇到房屋纠纷时有很多法律条文要遵守,甚至还需要起草有法律效应的文书或是上法庭参与听证会,这对于没有法律基础的普通大众来说实在是无从下手。目前由于新冠疫情,政府的指导意见经常会发生变化,因此房东和房客都应该寻求律师的帮助,他们可以在每一阶段为您提供法律建议。那么,如何选择经验丰富、令人信任的律师维护自己的合法权益呢?

 

不用挠头,委员在这里给大家推荐一家专业的伦敦律所Jackson & Lyon LLP,它家的业务领域包括移民、商务和诉讼。两位合伙人Leon Chua和Jackson NG都是经验丰富的律师,有着10年以上的行业内经历,可以从提供法律建议,起草法律文件,协助进行法律程序等方面,“一站式”从头到尾帮你搞定房屋纠纷。大家在遇到房屋纠纷的过程中有任何问题,可以给他们发站内信或者添加官方微信进行咨询,首次咨询免费哦!

微信二维码

微信号:JacksonLyonLLP

联系电话:+44 (0)20 3036 0264

联系邮件:[email protected]

 

 

好啦,有关在英国如何解决此类租房纠纷的问题就给大家介绍到这里了。建议大家仔细阅读英国政府官网这份申请指南,按照“指南”的要求进行必须的法律程序。如果有任何需要律师帮忙的地方,可以网上咨询Jackson & Lyon LLP。希望这篇文章可以帮助到大家,更多生活干货攻略欢迎来我们的【生活页面】看看,英国Red Scarf是你必备的英国指南噢!

 

推荐阅读
Read More