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英国买房优惠政策 | 伦敦购房援助计划Help to Buy London

委员在出国前曾经以为“买房”这两个字是天方夜谭,尤其是伦敦房价一年比一年高,没有父母亲人的资助更是想也不用想。而随着Help to Buy政策的出现,似乎给留英打拼的年轻人们带来了一线希望。毕竟购买房产在大部分人看来都是人生大事,所以提前做好功课,了解清楚如何利用政府给予的帮助政策很有必要,也许使用得当就能大大缩短你的储蓄时间,减轻购房压力。这个政策不一定对于所有人都适用,有不少限制条件,还要根据你的购房目的和手中积蓄(能支付首付的金额)而界定它是否适合你。

 

这篇文章委员就会帮大家了解一下Help to Buy是什么(包括Help to Buy ISA及Equity Loan),Help to Buy London又是什么,首次购房者在英国到底能享受到哪些福利。不过可惜的是,这项政策已经在2019年11月30日关闭新申请了,不过在这之前已经开通账户的宝宝还是可以按照政策拿到政府补助。没有开通Help to Buy的宝宝也不用慌张,还有替代方案Lifetime ISA,委员后面会介绍。已有房产准备再购入房产作为投资的情况就不在这篇文章的讨论范围内啦。

 

 

Help to Buy是什么?

 

 

Help to Buy是英国政府从2013年4月起开始实行的购房援助计划,目的是为了帮助在英国的潜在购房者尤其是首次购房者以较低的门槛购得房产,解决住房刚需问题(所以投资买房的人不被列入此计划对象)。英国政府在2015年宣布此购房援助计划将延长到2021年(如果所有的资金全部用尽可能会比这个时间早)。

 

大家打开政府官方网站时可能会懵逼一下,会像委员最初一样对于以下几个分类感到迷茫。总的来说,这个计划其实是分为几个不同的独立计划:Help to Buy ISA, Shared Ownership, Equity Loan以及在2016年年底已经取消的Mortgage Guarantee。Shared Ownership(共享产权)这篇文章暂不讨论。委员下面会和大家重点解释一下最多人申请和使用的Help to Buy ISAEquity Loan(包含Help to Buy London)。

 

 

Help to Buy ISA是什么?

 

 

Help to Buy ISA简单来讲就是政府帮助你存钱付首付的计划。ISA是Individual Savings Account的缩写,Help to Buy ISA则是专门针对首次购房者的储蓄账户,英国很多银行都已经加入政府的这一计划,开通这个账户一般手续都很简单,预约一下到银行就可以开,有的银行直接网上就能完成开通。

 

谁可以申请Help to Buy ISA?

 

  • 年满16周岁
  • 持有有效的National Insurance number
  • 是UK Resident(想详细了解UK Resident看这篇UK Resident | 我们属于英国居民吗
  • 首次购房者且唯一住宅
  • 将使用银行贷款(也就是打算全款买房的人这个ISA也不适用)
  • 在同一个财务年没有其他生效的Cash ISA(关于此条款建议看官方问答中的详细说明)
  • 将要购买的房产在英国境内,且房屋价格低于£250,000(伦敦地区低于£450,000)

 

Help to Buy ISA比普通ISA好在哪里?

 

  • 政府可以给你补贴额外25%。举个栗子,假如你到买房的时候需要Claim这笔存款时,你存有£2000,那么政府给你的补贴就是£500,加起来你一共就有£2500的存款可以用于购买首套房。
  • 第一次开通账户时最多能存入£1200,之后每个月最多存入£200。
  • 政府补贴上限是£3000,下限是£400。也就是说你存入的金额上限是£12000,之后再存再多政府也不会多给你钱了。你存钱的下限是£1600,意味着你的这个账户存够了这么多钱才会开始有政府补贴。其实算上首月存入的£1200,第三个月之后就可以获得政府的补贴咯。
  • 如果是Couple一起买房,每个人都可以单独开一个Help to Buy ISA来获得政府补贴。所以两个人加起来能获得的政府补贴上限就是£6000。
  • 如果中途改变计划不想在英国买房,Help to Buy ISA里的钱也还是可以随时转出或关闭该账户的,只是你之前存的钱不会拿到政府补贴。
  • 知识点来了:Help to Buy ISA是可以和Equity Loan一起使用的。这个组合一起使用省钱效果加成。
  • 如果想拿到政府给的补贴上限(£3000)使得买首套房的利益最大化,委员给你算了下,如果首次存入£1200,后面每月存入£200,存到第4年半的时候差不多能拿到上限补贴。那么有买房打算的人还是越早开始存Help to Buy ISA越合适啦。

 

更多详细的介绍可以看官方网站,页面最下方还有ISA Calculator,输入已存金额可以快速计算你可以获得的补贴数。

 

 

Equity Loan是什么?

 

 

Equity Loan股本贷款是适用于英格兰(苏格兰,威尔士及北爱尔兰也有其他类似的项目,但不在本文讨论范围内)首次购房者的政府援助计划,尤其是对于那些手中存款不足,拿不出太多钱付首付或借不到足够多银行贷款的年轻人尤其有帮助。购房者只需要支付房价5%的首付,房价的75%为银行借贷,剩下20%则是政府支付(伦敦地区比率有所不同)。

 

政府借款的前五年是不会收你Interest(利息)的,从第六年开始收1.75%的利息(之后每年也根据物价指数会有上调)。不需要每月固定还款,可以使用Staircasing(阶梯)还款,具体可查看官方解释。并且还款金额是需要按照你买的房子在当时的市场估值价格来进行计算。并且,从开始借款当月之后需要设置Direct Debit每月向Agency’s Mortgage Administrator支付1镑的管理费直到还清所有借款。举个栗子,如果你现在买的房子是300k,那么政府会借给你20%也就是60k。假设10年后房价变为400k,且你之前还未曾还款,那么你那时需要还给政府的钱就是400k*20%=80k+利息。

 

对于购买的房产也有一定的限制,比如房价不能超过£600,000,房子必须是指定参与项目的开放商所建的新房等。具体详见官方网站举例来说(如下图),一套售价200k的房子,银行借贷75%是150k,政府借款20%是40k,而自己只需要准备5%的deposit(首付),也就是10k。

 

 

Help to Buy London是什么?它和Equity Loan有什么区别?

 

 

Help to Buy London其实是Equity Loan项目计划中专门针对伦敦的子项目。由于伦敦作为英国经济文化中心,房价远高出其他城市,而在伦敦就业和对购房有需求的人数也远超其他城市,政府购房援助计划在2016年2月专门针对伦敦的特殊性出台了这个Help to Buy London的政策。

 

它与普通Equity Loan的最大区别是向政府借贷的比率不只是20%,而是达到40%之多。首付仍然只需要支付5%。下方是在伦敦使用Help to Buy London Equity Loan和普通Equity Loan(England其他地区Help to Buy)的对照表:

以售价400k的伦敦新房举栗子(如下图),同样只需准备5%的deposit(首付)也就是20k,政府会借40%的钱给你也就是160k,剩下的55%的房价220k则是银行贷款:

 

 

用Help to Buy London购房计划的伦敦买房流程

 

 

※需要注意的是,以下是建议性的流程,并不是政府规定哦:

 

  • 如果已经开始有买房意向,建议先去开通Help to Buy ISA,距离你买房时间越早能获得的政府补贴就越多。
  • 然后,根据自己(或夫妻/情侣加起来)的目前收入来大约计算能借到多少银行贷款,通常是年薪的4至5倍,但如果使用Help to Buy会相对低一些。也可以到自己的银行去预约一个AiP(Agreement in Principle),即向银行询问能借贷多少Mortgage,具体的申请条件和申请方式可以以Barclays的为例作为参考。据说Help to Buy最后申请到的银行贷款会低于你得到的Aip结果,具体可以咨询银行或Help to Buy指定合作机构,Email: [email protected],Tel: 0300 5000996。
  • 如果手中已经估算房价的5%的deposit,并且通过计算确定贷款额能支付的房价后就可以开始在网上找合适的房源,需要带有“Help to Buy” logo的。
  • 找到看中的房子之后就可以开始预约看房,如果是比较抢手的房源,已经有Aip的购房者一般情况下会更具有优势。
  • 在看房的同时建议开始找Independent Financial Advisors(IFA来帮你申请银行贷款,他们一般能给购房者提供相对利益最大化的银行贷款。Help to Buy London有一个官方IFA的list,在上面的都有资格帮助你进行Mortgage借贷。
  • 另外也可以开始找比较懂Help to Buy政策的Solicitor(律师),在买房时必不可少的就是请律师,一般到最后签合同的时候会有两个Solicitor见证,一方是代表开发商的利益,另一方则是完全站在购房者这边代表购房者利益的。Help to Buy London这个官方律师list就是有资格的Solicitor的名单。
  • 很多开放商会有推荐的对应的IFA和Solicitor,

 

 

印花税是什么?Help to Buy购房者还需要交纳印花税吗?

 

 

印花税全称为Stamp Duty Land Tax (SDLT) ,是所有英国(苏格兰除外,苏格兰缴纳的叫做 Land and Buildings Transaction Tax)购房者或购买土地者需要向政府交纳的税金。住房的购买金额如果低于 £125,000则无需缴纳印花税。

 

而本文中我们主要针对的Help to Buy购房者均属于首套房购买者(First Time Buyers),只要满足在2017年11月22日后购买首套房,且房价低于£500,000的条件,则适用于新的政府优惠政策,前£300,000免税,多出来的再付5%。举例假设你的房产 价值£400,000,则需要用£100,000*5%=£5000,£5000则是你需要缴纳的印花税额。具体详见政府官网,也点这里可以用回答几个问题看官方计算结果。

 

 

几个常见问题:

 

 

  1. 什么房子参与Help to Buy London计划?

必须是参与政府项目合作开发商的新房(New Build)。有两种途径寻找参与计划的房子:一个途径是Help to Buy London官网上New-Build Developments页面中寻找,列表中包含很多开发商(但不是所有的)参与Help to Buy计划,在这些开发方商官网上寻找带有Help to Buy Logo的房产;另一个途径是在这几个网站Rightmove,  Zoopla and WhatHouse上寻找带有Help to Buy logo的房产。

 

  1. 房子能卖吗?什么时候可以卖?

随时可以卖,但是卖掉的时候需要同时还清Equity Loan时向政府借的欠款(包括Interest等),而且是以所卖房产当时市场价来计算比例(伦敦40%,其他城市20%)。

 

  1. Equity Loan必须一次性还清吗?

不需要。当然你可以选择一次性还清,也可以进行Staircasing(阶梯)还款。还款前需要专业的机构来给你的房产做估值,以当时房价估值来进行对应的百分比还款。给政府Equity Loan还款,每次至少需要一次性偿还欠款的10%(且须要以当时的市场房价计算)。最晚在25年后还清。在需要卖掉该房产的时候需要先将Equity Loan全部还清。

 

  1. 如果房价跌了,以哪个时期的市场房价来偿还政府借款?

以你还款时的市场房价来偿还,也就是说如果房价降到比你买的时候低,那么就以较低的房价来计算还款额。

 

  1. 房子是否可以转租?

不能,通过Help to Buy的房产只能用于自住。除非你已经还清所有政府借贷Equity Loan。

 

  1. 已经拥有一套或一套以上房产的人是否还可以用Help to Buy计划?

不可以。并且如果是已婚夫妇,其中一方名下有房产,另一方也自动视为已有房产。

 

  1. 通过Help to Buy计划购得房产之后还能否买第二套房?

不能,除非你已经还清所有政府借贷Equity Loan。

 

 

Life ISA

 

 

前面委员说过Help to Buy这项政策已经在2019年11月30日关闭新申请了,不过没来得及开户的宝宝也不用着急,可以考虑英国政府推出的Life ISA(终身个人储蓄账户)。18至40岁公民可以开户。储户每存储4英镑存款,即可获得政府给予的1英镑额外补贴福利,即25%的存款福利,存款上限为4000英镑,因此每年政府补贴上限为1000英镑。此补贴发放截止到储户50岁。

 

储户可将这些政府补贴部分或全部取出,用于购买第一套房产(价值45万英镑以内),也可以一直存下这笔钱直到60岁以后免税取出。若不用于购买房产,储户也可以在60岁之前将此部分储蓄提现取出,但是如果这样做,储户将无法享受此存款的增长利息,并且每次提现需要被收取5%的手续费。

 

总得来说这个账户跟Help to Buy很类似,但是限制条件比较多。

 

 

总结一下,最需要Help to Buy政策买房,或者说能从这个政府援助计划中最受益的应该就是在英国打拼了几年并且名下没有房产,想要一个稳定的住所的年轻人。5%的首付对于很多人来说还是比较容易进入的门槛。在买房前多做功课,多向有经验的身边人和相关机构咨询才能更加理性地分析自己是否适合使用Help to Buy买房,是否真的能从这个计划中受益。如果已经有Help to Buy账户,就可以按照规定往里存钱等着最后拿补贴。如果没来得及开户,也可以考虑Life ISA。最后委员祝所有留英打拼的人都能顺利购得自己的理想的房产啦!

 

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