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在英国碰到租房纠纷(疫情期间房款不退、合同不正规、二房东)怎么办?

很多在英国租房的宝宝租的是私人House或者公寓,那肯定就免不了和公寓方/房东打交道了。住的不是自家的房子,肯定有不少麻烦的地方,比如东西坏了不给及时修,公寓退租不让提前解约,押金不退,或者搬出去时莫名其妙扣掉一大笔钱,疫情期间,还有一些公寓提前收取学生租金,收到学生无法前来英国要求退款的信息后,各种推脱拖延……委员前段时间在微博征集了大家碰到的糟心事,也就租房纠纷问题咨询了专业的伦敦律所Jackson & Lyon LLP,今天咱们就来说说常见的租房纠纷有哪些,碰到房东侵犯咱们合法权益的情况该咋办,总之再也不用忍气吞声了!

 

 

疫情期间无法前来英国,公寓拒绝退款怎么办?

 

 

2020年和2021年疫情期间,很多高校取消/减少了线下授课改为网课,期间因为英国新冠变种病毒,中英之间还一度断航【查看相关新闻】,有的小伙伴买好的飞机票也被迫取消。还有不少中国学生考虑到目前英国的疫情风险,选择留在国内学习或是直接Gap一年。

 

无论是被迫还是主动放弃赴英计划,都是新冠疫情这个大环境造成的。然而问题是,很多学生在新冠疫情之前已经预先支付了全年或部分租金,告知中介/公寓方后却收到了拒绝延期租约,拒绝退款,甚至拒绝谈判的回复。下面是一些留学生发在网络上的求助:

留学生经历1

留学生经历2

留学生经历3

留学生经历4

留学生经历5

 

可以看到,留学生的诉求在于得到预交房租/押金的全额或部分退款,但公寓方以“要找到转租人”“要被退学或签证取消”“要在某时间之前申请退款”等条件搪塞。其实,遇到疫情这种不可抗力因素,学生和公寓之间的合同有可能会适用英美法律中的合同落空原则(Frustration of Contract,合同成立后,不是由于合同当事人的过失,发生了当事人意想不到的事件,导致订立合同的目的收到挫折)而自动解除,解除合同后各方不再需要履行任何合同义务,因此,任何预付的款项都必须退还。当然,这种问题属于复杂的法律领域,不同Case之间的细微差别也许会左右这个条款是否适用,大家需要咨询英国这边的律师,寻求专业建议来保护自己的合法权益。

 

 

常见的租房纠纷

 

 

房东和房客之间起纠纷的原因各式各样,可能小到一枚灯泡,也可能关系到整套房子,不过无论起因为何,经常以一地鸡毛告终。不少小伙伴通过微博向委员反映了自己和房东之间发生的不愉快,委员按照大家的经历把这些纠纷大致分为以下这几大类:

 

扣押金或者押金不退

 

一般情况,房东之所以扣押金或者不愿意退押金,95%以上的原因就是找借口认为房客把屋子里的东西弄坏了或弄脏了。这种情况如果发生在合同执行期内,且赔偿金额合理的话,通常我们该赔的也就赔了。但是有时房东扣押金的金额确实过大,有种“坑你没商量”的感觉,这种情况下房东和租房人之间就会产生纠纷。

 

@读博士读得怀疑职业选择:中国房东,退房,找所谓的第三方打扫卫生,要了我500+镑。我一严重洁癖的人还打扫不了你那个房子?不夸张地说比我刚住进去干净多了。

 

@条二爷:洗衣机坏了自动往外流水,弄坏了厨房地板,其实地板可以只换一个房间,英国房东,找来中介和我们摊牌说扣除全部押金3000镑,因为地板只能全房换,而且让我们提前走一个月,因为要装修,不能耽误他赚钱出租。

 

房东收取法律禁止的费用

 

大家注意从2019年6月1日起(威尔士为9月1日),英国政府下达实施了新的租房法规(Tenant Fee Act 2019),只有以下七项是合法收费:房租、押金(一般不超过五周房租)、订金(一般不超过一周房租)、改约手续费(不超过50镑)、提前中止合约费用、账单费用(水电、TV Licence、Council Tax)、房客造成损失的赔偿费(比如丢失钥匙等)。如果房东违规收取超过一周的订金,索取“看房费”或是未在付款前告知订金不可退还的性质等等,我们都可以要求他偿还这些违禁款项。

 

房东没有将押金存入第三方托管

 

根据英格兰和威尔士的法律规定(不包括苏格兰和北爱尔兰),自2007年起,所有的租房押金都需要加入一个Protection Scheme,目前包括3家机构:The Deposit Protection Service(DPS)My DepositsTenancy Deposit Scheme(TDS),大家可以查看政府官方信息了解。你的房东在收到押金的30天之内,必须把押金放在Protection Scheme里面,并且提供给你相应的序列号(Series Number)和一份押金存入的证明,来证明你的押金的确被第三方保管了。

 

押金被第三方托管对你有诸多好处。你合同到期要交房的时候,房东如果对屋况不满意,可以提出从押金中扣除清洁的费用等要求,但是没办法耍无赖不退给你,双方达成一致后押金将会通过第三方退给你。如果房东在收到押金后30天内没有把它存到第三方托管机构,则房客有权向房东申请最多不超过房款3倍的赔偿。

 

合同不正规或者责任模糊

 

租房合同是租房过程最核心的要素,租房纠纷在这个环节出现的机率也很高。合同不正规(甚至没有合同)、修理责任模糊、押金没有第三方托管等等都会导致住房过程中房东不管不顾,过后还扣你押金的操作。

 

@椰樂多-:坐标曼城,某华人房东。房子里一台用了大概十几年的老破洗衣机坏了,我让她找人过来修。为这事找了她一个星期,结果人家说:这个洗衣机停产了哦,零件都没有了呢,所以没法修啦,你考虑一下买个新的?(她在电话里还再三强调,我没有坑你哦,我们都是公平的哦)然后我找了学校,学校工作人员说我不用为这件事负任何责任。结果她直接拿着钥匙到我家,要挟我说,法庭解决,连老师一起告。当时我要期末考试了,觉得多一事不如少一事,就把钱给了。

 

@不急我先喝口水:我外国房东一个月才给我换了热水器,然后我一个月没热水洗澡,气得我直接回国了。我最后说我打算起诉他,他才给我修好了。

 

@真夏夜的夢:中国房东!坐标曼城!我跟他说好的搬家时间提前一周让我搬走不管我有没有地方住!十点让我走,我两点搬完还跟我要当天住宿费!算是他把我赶走还扣了我一半的押金!早上晚上不能在家开油烟机做饭!

 

“二房东”

 

“二房东”就是一个人把一套房子租下来,然后作为“房东”的身份(一般是在真正的房东不知情的情况下)在网上发帖做租房广告,分别把每间房子再租出去。这种“房东”不仅给不了你正规的合同,还经常会出现东西坏了不管修、不及时退押金和玩消失的情况。

 

@妙妙猫猫吖:刚来伦敦的时候租的就是个二房东的房子。明明说的是住大双卧,结果来了是住客厅。她还安排每间屋子的租户轮流打扫卫生,经常在群里发短租小广告,真的把出租别人的房当成自己的生意了。

 

租的房子没有HMO许可证

 

HMO是指多租户住宅(Houses in Multiple Occupation),也可以被称为“共享房屋”(House Share),意思是一套住宅租赁给了至少三个人,且这三个人不来自同一个“Household”(可以理解为“家庭”),租客共享浴室和厨房等设施。这样的房子要出租的话,房东必须向当地市政厅申请许可证,也就是HMO许可证。如果房东没有HMO许可证,那么他不仅会面临市政厅的罚款,而且房客还可以向法院申请房租还款令(Rent Repayment Order),索回最长12个月的房租。当然,这方面涉及到了我们都不熟悉的英国租房法律领域,感觉在这方面被房东糊弄而想要维护自己权益的宝宝,还是咨询一下专业的律师比较稳妥哦!

 

 

碰到押金不退、合同不正规、二房东这些问题怎么办

 

 

向房东和政府部门投诉

 

当然,大家和房东之间可能产生的不愉快肯定不止上面这些,面对形形色色的不良房东,大家有不同的投诉处理渠道。比如一些正规的房屋代理中介都会有专门处理投诉的部门和人员,租客可以打电话或者发邮件询问;对于没那么正规的私人房东,房客也是可以进行书面投诉的,你把你要投诉的事宜写下来,之后让房东书面上回复你结果及处理方式;如果你的沟通无果,可以向代表租房人权益的机构或者政府部门投诉。这些投诉方法委员都给你总结到在英国如何投诉不良房东这篇文章中咯。 

 

寻求律师帮助

英国律师

 

 

大家除了可以按照上面的文章向房东和政府部门投诉外,也可以寻求英国律师的帮助。对于居住在英国的中国小伙伴,尤其是刚来的留学生,听到“请律师”总是有种发怵的感觉,毕竟没什么经验嘛!第一次遇到需要通过法律途径解决问题的宝宝难免不知道去哪儿找专业又靠谱的律师行,委员在这里给大家推荐一家位于伦敦的律师事务所——Jackson & Lyon LLP英国杰昂律师事务所,它家的业务领域包括诉讼、签证、移民和商务等等。委员邮件咨询了伦敦律所Jackson & Lyon LLP的Jackson律师,他从三个方面介绍了律师在租房纠纷中起到的作用。

 

1、在听取不同的租房纠纷后,律师会给出不同的解决方式:

 

“我们遇到很多房东和房客在租约结束时产生纠纷的情况,一般矛盾点在于房东想要扣押金而房客不同意。矛盾产生的原因一般有家具损坏、未经允许养宠物、搬家时产生清洁费用等等。这种情况下我们不会站在某一方的立场下,而是考虑两方的诉求,提出双方都能接受的建议,推动解决这项纠纷。

 

住房过程中产生纠纷的原因也有很多,比如热水器、取暖器或者家具坏了而房东拒绝修理。这种情况下我们会给房东施压,敦促他们履行自己的责任。施压手段包括给他们发律师函和/或威胁诉诸法律。一般有律师参与进来的时候房东都会倾向于让步。

 

当然还有一些更严重的情况,比如房子遭受了严重的火灾或者破坏,这些情况就必须有律师介入走法律程序了,房东和房客也必须参与进来,这样房东方面可以得到应有的赔偿,租户方面也能找到替代的住处和取得赔偿。”

 

2、律师在介入后会制定出人性化解决方案:

 

“一般租房纠纷的案例肯定各不相同,但是我们解决纠纷时会把焦点放在双方签署的租房合同以及相关法律上。我们会仔细审阅租赁合同并和委托人充分沟通,更好地了解当前的处境,之后才会给出贴合案例实际的建议和解决方法。”

 

3、律师在预防租房问题方面也有一些中肯的建议: 

 

“在签署租房合同前要先听取法律建议;确保你和房东讨论合同和确认合同都是通过手写或者邮件的形式;如果和房东产生分歧要寻求律师帮助。”

 

Jackson & Lyon LLP英国杰昂律师事务所的两位合伙人Jackson NG和Leon Chua都是经验丰富的律师,有着10年以上的行业内经历。Jackson律师更是精通英文、普通话和粤语,担心和律师说不明白的宝宝们也大可以“无障碍沟通”!大家如果有相关法律问题可以直接发站内信或者添加官方微信联系他们。首次咨询是免费的哦!

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微信号:JacksonLyonLLP

联系电话:+44 (0)20 3036 0264

联系邮件:[email protected]

 

另外,Jackson & Lyon律师事务所还开通了微信公众号!只要搜索“英国杰昂律师事务所”或是微信号“JacksonLyonLLP-UK”就可以找到啦!这里会经常放送有用的法律知识和政策资讯,大家可以加一个以备不时之需哦!

律所微信

 

好啦!关于在英国租房时和房东之间会产生什么样的问题以及如何解决委员就介绍到这里了!委员当然希望大家都能租到顺心满意的房子,和房东和和气气和平共处,这是最省心的情况。不过这篇文章的目的是为了鼓励大家在自己的合法权益受到侵犯时,勇敢地站出来,积极运用自己的投诉权利或者寻求律师的帮助,这样不良房东不仅会得到应有的惩罚,之后也不敢肆意妄为了。更多英国生活的小Tips欢迎你到委员的【生活页面】自取,别忘了红领巾是你必备的英国指南哦!

 

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